购房指南：三类二手房交易纳税详解

　  近期，九部委出台房产宏观调控新政，使得二手房市场反响强烈。对于消费者而言，最为关心就是在新政下进行二手房交易到底如何交纳税费。于是，我们接到很多读者及购房者的来电，希望能对二手房交易过程中的税费交纳有个全面的了解。为此，我们请北京中原三级市场部专业人士，对已购公房、二手商品房和经济试用房交易
时所交纳税费进行详细讲解。

     第一种：房屋性质——已购公房

    ●案例：王女士有一套1993年的已购公房，建筑面积为70平方米，该房产于2006年5月首次上市交易，欲以总价42万卖给曾先生。则买卖双方需要交纳的税费如下：

    对象     税种     金额（元）

    卖方     印花税：房产总价的0.05%。即420000×0.05%     210

    王女士 卖方合计     210

    买方　 印花税：房产总价的0.05%。即420000×0.05%     210

    曾先生　 契税：房产总价的1.5%，即420000×1.5%     6300

    土地出让金：当年成本价（现为1560元/平方米 1092

    计算）×1%×产权证上建筑面积，即1560×1%×70    

    产权证印花     5

    买方合计     7607

     第二种：房屋性质——二手商品房

    根据九部委联合出台《意见》中对营业税征收标准有了重新规定，我们将分两种情况进行详解：即对购买住房不足5年转手交易的，销售时全额征收营业税，如个人购买普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，按差额征收营业税。此政策出台后，使得超过80%的二手商品房被划入征收营业税的行列。

    ●案例A：5年内房产

    王女士于2003年5月买了一套80万的房产，建筑面积为100平方米，欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说，其房产未超过5年，需要交纳全额营业税。则买卖双方需要交纳的税费如下：

    对象     税种     金额（元）

    卖方     印花税：房产总价的0.05%。即1000000×0.05%　 500

    王女士 营业税：房产总价的5.5%，即1000000×5.5%

    （购买不足5年的房屋转手时全额征收营业税） 55000

    卖方合计 55500

    买方 印花税：房产总价的0.05%。即1000000×0.05% 500

    金先生 契税：房产总价的1.5%，即1000000×1.5% 15000

    买方合计 15500

    ●案例B：5年外房产：

    王女士于1999年4月买了一套50万总价的房产，建筑面积为80平方米，近期欲以80万卖给杨先生，其房产超过5年。则买卖双方需要交纳的税费如下：

    对象     税种     金额（元）

    卖方     印花税：房产总价的0.05%。即800000×0.05%　 400

    王女士 卖方合计 400

    买方 印花税：房产总价的0.05%。即800000×0.05%     400

    金先生 契税：房产总价的1.5%，即800000×1.5%     12000

    买方合计 12400

    注：如果该房产为非普通住房，则需要差额征收营业税=（销售价格-原购房价格）×5.5%以本例来说，如果该住房为非普通住房，营业税为（800000-500000）×5.5%=16500元

     第三种：房屋性质——经济适用房

    经济适用房的上市年限是以5年来区分，同样以两个案例分别就房产在5年内以及5年外交易进行讲解。

    ●案例A：5年以内出售：

    王女士于2003年10月在回龙观购得一套15.9万的经济适用房，建筑面积为60平方米，由于个人原因将于近期出售。该房产未超过5年。对王女士来讲，该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的单价。则买卖双方需要交纳的税费如下：

    对象     税种     金额（元）

    卖方     印花税：房产总价的0.05%。即159000×0.05%     79.5

    王女士 卖方合计     79.5

    买方　 印花税：房总价的0.05%。即159000×0.05%     79.5

    契税：房产总价的1.5%，即159000×1.5%     2385

    土地出让金：如果政府对购房人审批的总房价 2900

    为18万元，大于实际购买房屋的成交总价

    （15.9万元），　则不需要交纳土地出让金。

    如果政府审批购房人的购房总价为13万元

    小于实际购买房屋的成交总价（15.9万元）。

    则需要交纳综合地价款。综合地价款为差价部分的

    综合地价款10%，即（159000-130000）×10%

    买方合计:（无土地出让金） 2464.5

    总计:（有土地出让金） 5364.5

    ●案例B：5年以外出售：

    王女士近期打算以25.2万总价卖出2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房，该房产的建筑面积为70平方米，当时购入价为18.5万元。由于该套房屋出售时王女士的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。则买卖双方需要交纳的税费如下：

    对象     税种     金额（元）

    卖方     印花税：房产总价的0.05%。即252000×0.05% 126

    王女士 土地出让金：5年以上按照市场价出售的经济适 25200

    用房需要交纳合同标的额的10%作为综合地

    价款，即252000×10%    

    卖方合计 25326

    买方 印花税：房产总价的0.05%。即252000×0.05%　 126

    金先生 契税：房产总价的1.5%，即252000×1.5% 3780

    消费者 买方合计 3906

    （感谢北京中原三级市场部研究中心对本栏目的数据支持）

    通过以上案例，希望给消费者在二手房交易中提供一些帮助，在处置房产的过程中也做到心中有数。同时，提醒大家要注意交易时的具体金额，以税务部门发布数据为准。

    新政出台后二手房市场反应强烈。