空置率之争　“重磅文章”打掉局长乌纱帽？

　    空置率争论的尘埃尚未散去，“十五条”却已对空置率偏高的房地产企业采取断然措施。人们不禁要问，空置率之争声尤在耳，“十五条”为何对此就要痛下重手？

　　空置率之争　“重磅文章”打掉局长乌纱帽？

　　有关空置率，在中国房地产产业界，不久前，展开了一场激烈的争论。这场争论，在一些行家看来，恐怕绝非学术之争，更象是一场活闹剧。

　　那天，朋友聚会。有一位朋友知道我搞些房地产研究，就对我说：有学者写了一篇抨击国家统计局有关房地产空置率的文章，把国家统计局局长的乌纱帽都打掉了，你说厉害不厉害？听了朋友的话，我感到莫名惊诧，连忙问他这是一篇什么样的文章？

　　朋友告诉我说，北师大教授董藩就“空置率”写了一篇重磅文章，指出国家统计局的错误，误导中央作出错误的宏观调控决策，导致宏观调控的失败。董藩文章一出，国家统计局局长的乌纱帽就“落地”了。

　　听了朋友的话，我将已拿到嘴边的酒杯，重新放了下来，赶忙问，董藩教授的空置率，与国家统计局的空置率，有何重大不同？

　　朋友回答我说，董藩教授说，国外学者计算空置率，是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子，以此计算出空置率的。

　　朋友接着说，董藩教授借用国外学者计算空置率的方法，把全国房地产企业的商品房空置面积和商品住宅空置面积，分别除以全国城镇房屋建筑面积和住宅建筑面积，得出结论是这两者的空置率都不足1%。董藩说，商品房空置分摩擦空置(正常空置)和市场空置(因销售困难而形成的空置)两类，因此，他认为1%的空置率说明了商品房处于绝对供不应求的状态，在如此供不应求状态下，房价不断上涨而且有时涨幅很大，就不难理解了。

　　听了这位朋友的话，我身边一位业内朋友“扑哧”一声，笑得差点把嘴里的饮料，全都喷到了我的身上。

　　我对朋友说，你不会喝醉了吧？国外学者计算空置率的方法，与董藩教授计算空置率的方法，是同一个方法吗？前者的分子与分母，与后者的分子与分母，取值相同吗？

　　朋友立即反驳我道，人家董藩教授可是北师大专门研究房地产的教授、博导、房地产研究中心的主任，而且，听说还是个特严谨、特有社会责任感的学者，他曾说过：“将来如果我说的有80%是错，我是会跳楼的，因为我活着不但对社会没有贡献，反而是祸害”。人家那么大牌的教授，那么有社会责任性，难道会错？

　　我回答朋友说，肯定是你记错了吧，要不，你再仔细想想，按照你说的，董藩教授与国外学者的算法，真的相同吗？

　　朋友停杯想了想，顿时语塞，过了半天，才不好意思地对我说，我可真的没有记错，不信，你自己可到董藩的博客上去查。

　　日前，北京师范大学教授董藩撰文《国家统计局错不可恕，空置率过高是天大的谬误》指出，国家统计局关于空置率的计算方式和得出的空置率结论有严重错误，随后，国家统计局发表声明，称其从未计算和公布过2005年商品房空置率。3月16日，中组部副部长沈跃跃宣布免去李德水国家统计局局长职务。

　　（注：据我所知，事实上，那次对国家统计局主要领导同志职务的调整，是一次正常的组织调整。去年年底，中央根据党政领导干部任职年龄的有关规定，做出了国家统计局主要领导同志调整的决定；同时又考虑到首次全国经济普查工作十分重要，而且接近尾声，由李德水同志继续负责这项工作，会更有利于工作。因此，经中央国务院领导同志的同意，统计局主要领导调整的宣布，延迟安排到了3月16日）

　　另外，我又看了董藩教授论述空置率的其他文章，我这才知道，董藩教授对空置率的计算，确实如我朋友所说那样的。

　　董藩教授空置率的这种算法，自然迎来了网友们无数的板砖。其中，我印象最深的，要数这两个问法，一个网友问的是：董教授，你的算式中，分子为何没有包括二手房待租房的面积？另一个网友问的是：董教授，你的算式中，分母也包括了故宫和布达拉宫吧？

　　那天，我因为另外有事，就没有再看下去，另外，说实在话，即便有时间，我也不想再看下去了。后来，我听朋友说，董藩教授回答网友们的提问时曾说，分母包括故宫和布达拉宫，这没错，因为这是旅游地产，也是应当包括的。

    瞎子摸象与猪肉多少钱一斤？

　　加拿大回来的徐滇庆教授，对国内的此次的“空置率”之争，概括为“瞎子摸大象”。

　　徐滇庆教授说，“在经济学研究中，空置率定义取决于研究的重点”。他在列举了几篇国外经济学者论文的例子后，说，“经济学者在涉及到住宅空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究，并没有一个统一的规定。”（参见徐滇庆教授的《空置率与相关问题透论三部曲（一）——空置率及其警戒线》，《中国房地产报》2006年5月8日）

　　徐滇庆教授说，“在瞎子摸象的故事里，一群瞎子在没有摸清大象的全貌之前就过早地下了结论。从直觉来看，他们都没错，可是大家的说法大相径庭，肯定得不出一个统一的结论。中国的住宅空置率问题就好比是是这头大象。有人说超过了26%，有人说还不到1%，不好说谁错了，只不过大家采用的空置率定义不一样。”（参见徐滇庆教授的《空置率与相关问题透论三部曲（三）——空置率与端正学风》，《中国房地产报》2006年5月26日）

　　在徐滇庆教授眼光中，中国房地产界的专家学者和专业人士，在研究空置率方面，无非是一群只摸到“大象”局部，而没有摸到“大象”整体的“瞎子”。

　　我完全认同徐滇庆教授的说法，“在经济学研究中，空置率定义取决于研究的重点”。但是，我感到吃惊的是，从加拿大回来的徐滇庆教授，出去那么几年后，竟然会如此瞧不起自己出生地的同行来了？

　　别的不说，至少，就我所接触的房地产界专业人士来说，就拿那些土地估价师来说吧，即便是他们才刚刚入门，才刚刚通过国土资源部组织的全国土地估价师资格考试，他们也不但超越了“瞎子”的水平，而且，他们也已远远超过了“某些亮眼人”，只会注意观察“大象的全貌”的水准。而对于那些资深的专业人士来说，他们不但对“大象的全貌”了然于胸，而且，对于两只不同“大象”之间的局部差异，如“耳朵”、“身体”、“脖子”等等方面的细小差别，也早能作出科学、合理、恰如其分地比较了。

　　专业人士们的这种水平，用业内人士最形象的说法，那就是他们都已经学会懂得如何说“猪肉多少钱一斤”了。

　　打个比方，有一天，一个北京人与一个上海人相遇，北京人说，现在北京的猪肉10元/斤，而上海人说，现在上海的猪肉8元/斤。那么，从这两个人的说法中，是不是可以简单地得出：北京的猪肉比上海的贵，这样一个结论呢？

　　一般人也许会得出这样的结论。但只要是真正入了门的土地估价师，肯定说，未必！

　　因为，北京人说的猪肉，也许是猪肉中“大排”的价格，而上海人说的猪肉，也许是猪肉中“胁条”的价格。而其实，很可能是北京猪肉中“大排”的价格是10元/斤，而“胁条”的价格是6元/斤；而上海猪肉中“胁条”的价格是8元/斤，而“大排”的价格是13元/斤。显然，此时，上海的猪肉不论是“大排”，还是“胁条”，其实都比北京的贵。

　　在不动产估价师的专业训练中，有一个很重要的估价方法，就是市场比较法，采用市场比较法时，两个案例可以直接相互比较的前提，是必须是“同质”的，如果是不同质的，则必须经过条件修正，达到“同质”后，方可进行比较。

　　不动产估价师们经过长期这种刻苦训练，所以，在日常生活中，这种思维也会反映出来，最典型的例子，就是上面那种“猪肉多少钱一斤”的说法。

　　如果准备考估价师的人，依然习惯于笼统地说，北京的猪肉多少钱一斤，上海的猪肉多少钱一斤，并且就此得出结论，北京的猪肉比上海的贵，或上海的猪肉比北京的贵。那我可以肯定地说，此人一般来讲，是不大可能通过估价师资格考试的。这些年来，我这样的判断，可以已经屡试不爽了。

　　徐滇庆教授所说的，不同的经济学者，出于其研究的着力点，小心地给出各自不同的空置率定义；这同不动产估价师们懂得如何说“猪肉多少钱一斤”，在本质上其实是一样的。

　　在这里，我还要更进一步地指出，不同的经济学者，如果其给出各自不同的空置率定义，只是在其一亩三分地里自说自话，那其实并没有取得其最大的意义。而如果借鉴土地估价师们的方法，将这些不同的空置率定义，经过“标准化处理”即“同质处理”后，则完全可以用来比较，那同样的研究结果，意义就会大得多。