 尽管十二大“绝杀”看似招招对症下药，十分精准，有望解决楼市中存在的诸多问题。但这些政策是否真的就无懈可击，能发挥“药到病除”的神奇功效呢？
在看到政策积极影响的同时，业界各方，包括相关政府人员、专家学者、开发商以及购房人都指出了新政的未解悬疑。
悬疑之一：“九只手”定能胜过“七只手”？
日前，北大光华管理学院院长助理周春生公开表示，2005年宏观调控政策收效甚微，与多个部门不齐心有密切的关系。土地部门、金融部门等利益和目标取向不一致，出台的政策不能相互配合，以发挥更好的效应。
2006年，出台宏观调控政策的部委由去年的七个变成了九个。专家表示，部委增加一方面能增加联合的力量，但另一方面，九部委的联合会不会进一步加大协调难度？这又让人担心。倘若各部委调控方向不一致，又会让综合调控效果遭削弱的结局重演。
悬疑之二：“70%以上90平方米以下住房”之规定有违法理？
无论是协议出让还是通过招拍挂的方式出让土地，对于开发商和土地出让方来说，都形成了一种契约关系。开发商在约定的动工日期没有动工，就是没有遵守契约，政府有权对其进行处治；反过来，政府在出让土地时，对土地开发建设规划等也有相关规定，他们是否就可以随意变更规划呢？
专家指出，在市场经济条件下，达成契约的双方都应严格遵守其内容。“90平方米”之规定要求过去已审批但未取得施工许可证的不符合要求项目，重新调整，这就是政府单方面更改契约内容，有违法律的公平原则与契约精神。同时，政策的权威性、连续性也同样被否认。
开发商本已根据地块情况以及市场调研作出了开发规划和定位，而政府规定却要求其按照新政策更改，那么后期的市场风险由谁来承担？责任应当如何界定？
悬疑之三：调整规划暗藏隐患
“九部委意见”规定：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合要求的，应根据要求进行套型调整。”专家认为，这一规定，必将影响到很大一部分开发商的后期运作。
首先，对于分期开发，而前期已建成大户型的高档住宅而言，若后期户型调整为70%以上的90平方米以下小户型，势必造成同一社区有两类户型相差很大的住房。小户型增多意味着入住户数增多，相应的配套也必须更改；同时，专家还指出，有的开发商为了继续走大户型路线，就会想办法将户型设计成可以打通的格局，购房人可以购买多套变成一套。此外，后期物业也将留下隐患：不同购买人群对物业服务水平的要求，对物业费用的承受能力都不一样。“在同一社区中，若非前期有很好的规划，否则很难实行两种不同水平的物业管理。”一位物业公司负责人向记者表示。
其次，对于已经做好项目定位、地块规划和前期宣传，但还没取得施工许可证的项目而言，这一规定的实施就相当于前期工作需全部重作，除非其规划正巧与细则相符。更改规划需要耗费大量的人力、财力，成本不得不考虑；再次从头做起，需要大量的时间，必将推迟这些项目的入市时间，导致短期供应减少。
悬疑之四：大规模强制开发小户型是否影响居住品质？
细则规定，今后每一个新审批、新开工的商品住房需有70%以上90平方米以下的小户型，如此详细的户型比例规定让很多人担心，政策实施后如何保障住宅的居住品质。
首先，政策没有解释90平方米为建筑面积还是套内面积，而90平方米标准是如何制定的？又是不是最适宜居住 的户型呢？
其次，不分区域特点，不分土地情况，一律实行一刀切的政策，在这样的情况下，如何保证住宅的品质？有专家认为，在郊区，别墅类产品较多，是因为其自然环境好，并且购买别墅等高档住房的人基本有车，出行和生活较为方便。但倘若也都建成90平方米以下的小户型，若交通、生活配套跟不上，普通人群不可能去购买，从而造成资源浪费。“普通百姓想买却住不起，有钱人想买却买不到。”一位专家表示。
周春生表示，加大力度建设90平方米以下的中小户型方向正确，但这条规定倘若加以修改，其效果会更好：即不溯及已做好土地规划的项目，继续保持原规划；而在新增土地供应中，保证全市住宅建筑面积中70%以上为90平方米以下的中小户型即可，而无须每个项目90平方米以下的小户型都要占70%以上。
这样，利于政府对房地产市场全局进行把握，可以因地制宜，承担后期风险的责任也好界定。出让土地时，政府对套型范围作出明确规划，倘若开发商认可则可去拿地，不认可则不拿地。
悬疑之五：“5年期限”击垮二手房市场
在承认营业税“5年”之时限规定能抑制投资的同时，很多人也指出，“5年之内转手全额征收营业税”将会严重打击二手房市场。多家房地产经纪公司的负责人表示，这一政策不仅会减少二手房的交易量，同时还会助长交易价格上涨。
在房价上涨趋势不变、需求旺盛的情况下，卖家通常把税收转嫁到买家身上，而买家在房价将继续上涨的心理预期下，不得不承担，这也就变相助长了二手房房价的上涨。
而持这一观点的学者也不在少数。他们认为，二手房的市场需求非常旺盛，而新政出台后买家陷入了观望，卖家此时也选择按兵不动，二手房房源和交易量骤然下降。观望之后，需求再度释放，就可能会出现两种情况：一是卖家转售为租，二手房源减少，价格上涨；二是卖家拿出房源，但要求买家承担税费，间接拉升房价。
二手房买卖双方都在埋怨：好不容易等到了“2年”的期限，而就在这个关口政策却又变成了5年。“政策的随意性太强，让人们无法信任！”有专家如此表示，他认为新政策不应对过去已经买房的人进行限制，而对6月1日之后购买的房屋交易可以实施这样的政策，否则便是一条失去公平的规定。
此外，新的调控政策只对转让环节的营业税作出了相关规定，而对房产在持有阶段的税收等其他税费并无规定，无法给人明示一个清晰的税收体系，这也是需要进一步解决的问题。
悬疑之六：自有资金及空置房界定模糊难收信贷口
充分发挥信贷对房地产市场的调控作用，是此次宏观调控采取的一个重要手段。“九部委意见”规定：“对项目资金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款……对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”
但在实际情况中，企业自有资金未达到规定比例而获得贷款的例子并不少，业内人士对《楼市》记者表示，很多房地产企业实行滚动开发模式，一个项目的预售资金常作为另一个项目的自有资金，以此申请贷款。因此，如何界定自有资金是银行把关的技术难题之一；同时，对商品房的空置如何界定也很模糊，无法形成明确而具体的规定。
悬疑之七：区别信贷新规难抑高端需求
“九部委意见”作出了提高首付的规定，并实行有区别的信贷政策，但大多人认为这一规定仅仅是“意思一下”“毛毛雨”“基本没有什么影响”。
茅于轼指出，购买90平方米以上的首付三成，以下的首付两成，虽然引导人们进行梯度消费，但其方向仍然在鼓励人们购房，而不是租房，在消费观念上的引导没有转变。
而《楼市》记者在对多个项目的采访后发现，90平方米以上住房的买家当中，超过50%的人都是首付五成，只有很少一部分首付两成，因此这一规定对这些住房的销售影响微乎其微，对这部分住房的投资型买家也几乎没有打击力度。而购买90平方米以下的人可以继续首付两成，也就是相对鼓励人们去买小户型住房，但其方向还是“购买”！如此，在鼓励的心理影响之下，小户型的需求必将呈现明显上涨，结果依然是供不应求。并且，对购房一套房或多套房的不同情况并没有采取区别信贷政策。
有专家指出，政策不在多少，而在于有效，倘若一条政策打不着该打的，帮不着该帮的，出台的意义就不大，应该加大区分的力度，对购买90平方米以上的实行四成甚至更高首付政策，同时对于购买两套及以上住房的也实行高首付政策。
悬疑之八：“限价房”现实操作遭质疑
“九部委意见”出台后，《楼市》记者在采访之初，很多人对土地出让的“三限”原则表示非常赞同，认为这将是有效抑制房价的一条措施。而最为高兴的莫过于老百姓，他们表示如果真的实行限价房，那么他们就不会想尽办法只为一个目的——尽早买房，免得又涨了。
但专家指出，细则中的“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”这一规定，在实操层面尚存三方面问题有待解决。
第一，“限房价”是限制开盘价，还是限制整个项目的均价？若只限制开盘价，那么实际意义不大，开发商很快可以根据市场调价；若限制整个项目均价，那么开发商就得在拿地之时便确定将来的销售均价，而从目前的情况看，其公布售价基本要等到开盘之时，并且有的大项目运作需要好几年，例如北苑家园、万年花城等大盘。那么，这对于开发商来说，其定价的难度是不是太大了呢？他们在不知道未来供需情况的条件下，不知道未来政策如何变化的条件下，要为几年后才出售的商品提前定价！
第二，该政策实施不仅会难倒开发商，政府同样将面临巨大的考验，要真正落实好这一规定，相关政府部门可能不得不增加大量专业人员。因为，政策有太多细节没有涉及。例如，在限价的前提下，装修标准如何确定？还会出现“锋尚”“MOMA”一样的高科技节能住宅吗？房子的设计如何更加人性化？若要在限房价的基础上招标，那么组成房价的一切要素都应该是考察标书的标准，否则中标方就会在限价的前提下尽量压缩成本，保证利润。可以想见，最终建起来的住宅将会是什么样。因此，无论是前期招标还是后期监管，都需要政府花很大的精力来做。价廉，如何才能物美？这恐怕是政府不得不考虑的问题。
第三，倘若在开发商拿地之后，政策出现变化，或者建筑材料等成本上涨，原有的定价应该怎么处理？后市变化的风险如何应对？谁能承担？
悬疑之九：恶意炒作、哄抬房价难定论
规范房地产交易既是此次宏观调控的重要目的，也是房地产相关主管部门的长期工作。在此次细则规定中，明确提出要切实整治房地产交易环节违法违规行为，“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度”。
随着房地产交易管理的不断完善，对“捂盘惜售”“囤积房源”等行为的界定有了一定的标准，但是对“恶意炒作”、“哄抬房价”的行为如何界定，还需要政策进一步细化。部分项目开盘时一个价，而倘若市场反响好，就立即涨价，有的项目甚至在一周之内就上涨500元/平方米。这种人为操作价格的做法让很多购房人不满，而在卖方市场的前提下，却又无可奈何。应当如何利用政策去界定这些行为并进行规范，还需落实，否则实际效果不明显。
悬疑之十：新政未对外资炒房进行管制
需求旺盛，房价上涨。在旺盛的需求当中，外资在中国炒房本不应忽视，但是“九部委意见”似乎并没有关注到我国房地产市场上外国投资比重越来越高的事实。
据国家外管局资料显示，目前外资在我国房地产市场投资中所占比例已经达到15%左右，应当采取措施遏制外资在中国炒楼，才能从根本上遏制中国房地产的局部泡沫。中国社科院世经政所博士生张明认为，应当采取四个途径抑制外资炒楼：对外资流入中国房地产行业进行管制；对外资投资于中国房地产行业的品种进行管制；对外资退出中国房地产行业进行管制，以及对外资参股的中国房地产开发商到境外资本市场发行REITs进行管制。
悬疑之十一：房价是继续猛涨还是下降？
抑制房价过快上涨，是此次宏观调控的目的之一，也是普通老百姓的希望。那么，新政细则实施之后，房价会不会下降呢？或者说房价的涨幅会不会得到有效控制呢？很多人对此表示质疑。
大多数人认为限定90平方米以下小户型的比例只能保证调整户型结构，并不一定能促使房价下跌或稳定，倘若没有控制好供需关系，房价仍会继续上涨，尤其是大户型的高档住宅，由于新增供应减少，其升值潜力和上涨空间就更大。而征收营业税的相关规定，还可能带动二手房房价的上涨。
而天则经济研究所所长茅于轼指出，房地产的需求结构取决于收入分配。而收入分配不均、贫富差距过大，是引发目前房地产问题的根本原因。倘若这一状况得不到改变，房地产的根本问题就很难解决。而从长远来说，房价依然会保持上涨趋势。
悬疑之十二：楼市会不会从此进入冰封期？
新政细则实施之后，虽然成交量仅有短短几天下跌便出现反弹迹象，这是否就意味着调控对房地产市场产生的还仅仅是心理影响呢？专家指出，2005年的调控政策对楼市的心理影响大过实际影响，而今年的调控政策则相反，实际影响将比心理影响大很多，而实际影响的体现则会在稍后体现。
业内人士认为，此次九部委新政方向明确，调控措施十分具体，力度较猛，并且容易执行，例如，“90平方米”之规定，营业税之规定，等等，这几大特点决定了新政的实际影响将会很大。但是，十五条细则规定的综合影响会不会让楼市进入冰封期？这是很多专家担心的问题。茅于轼表示，这些政策实施必定会使房地产行业受到很大的打击，而这个行业受到打击产生的连带影响也非常大。
悬疑之十三：新政能否让更多的老百姓买得起房？
虽然“居者有其屋”并非要求人人有自己的产权房，但从中国人的消费心理看，很多人还是愿意买房。专家认为，调控政策一方面要引导人们的消费观念、调节消费需求，提倡低收入人群租房，同时还必须发展经济适用房和限价房等保障性住房，解决一部分普通老百姓的购房需求。
一位不愿透露姓名的专家表示，新政关于廉租房的规定比以往有了更大的进步，但对于经济适用房的规定却还有诸多欠缺，仅作出方向性规定。他认为，经济适用房作为一种政策保障性住房，无论业主买房多久，都不能当做商品房进行出售，享受房产的升值。经济适用房若要出售，只能以原价卖回给政府，政府再将这些住房卖给新一批需要住房的中低收入阶层。否则，面对庞大的需求群体，新增的经济适用房远远无法满足，随着土地越来越少，经济适用房的作用也会变得“杯水车薪”。
另一方面，“九部委意见”对户型结构调整进行了严格规定，但若仅让户型“瘦身”，而无法稳定房价，仍然不能让更多的老百姓买得起住房。
结 语
采访过程中，各方人士一致认为本次调控细则从房地产交易的供、需和交易三个环节出台了相应政策，希望房地产市场能够平稳、健康地发展。如果把政策比作治疗房地产市场问题的药方，那么正如有的感冒药会伤胃一样，有的政策在带来一方面利好的同时可能对其他方面产生负面影响，或者也可能由于用量不准而没有疗效或起反作用。因此，如何评判政策的主要作用和次要作用，如何让政策能治愈问题，而不会带来更大的伤害，这应当是政府进一步关注的问题，政策也需要进一步细化和完善。
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