2005年的公寓市场在连番政策的打压下，依然有很多高档楼盘高调入市，得到诸多眼球的关注。此外，接二连三的拍地事件，不仅创造了土地价格的新高，更反映了开发商的觅地心切。虽然2005年公寓市场整体向好，但也存在不和谐的音符，无论是金色假日酒店套牢投资人，还是森豪公寓骗贷事件，都引起了巨大的社会反响。
值此年终之际，为了将2005年公寓市场的大势作个完美的总结，本文特邀业界权威人士总结今年公寓市场十大影响力事件，并进行专业点评。
Top1：“七部委意见”砸晕高档公寓
时间：2005年5月11日
事件：《关于做好稳定住房价格工作的意见》下发
门派：建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 中国人民银行 税务总局 银监会
事件回放：近年以来，由于房地产投资比例过高，导致一些城市的房价虚高，泡沫严重。为了抑制房价的一再飙升，2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（以下简称“国八条”）。然而，“国八条”一经发布便引起诸多开发企业的不满。原因在于，一些企业认为，政策似有一刀切之嫌。
开发商的叫苦，丝毫未影响国家稳定住房价格的决心。4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。并提出八条措施加强引导和调控。
此后不久，政府再度重拳出击——5月11日，七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）。虽然《意见》出台后，北京房地产市场上没有出现房价大跌的现象，但不少区域的房地产销售都表现出不容乐观的形势，其中受影响最大的当属投资比例较高的高档公寓项目。由于对购买不满2年转手的普通商品房征收全额营业税的规定，致使买家的投资心理受到极大冲击，也导致高档公寓市场一度陷入观望境地。《意见》出台以来，不少高档公寓项目的销售速度明显放缓，成交量也呈现出下跌的态势，而建外SOHO也出现了自开盘以来首次连续5天的零交易量。通过北京市建委发布的2005年第3季度新建商品期房交易市场价格显示，2005年第3季度公寓（别墅）预售均价为11809元/平方米，比上年同期增长了697元/平方米，同比增幅为6.3％，比2季度下降11.4％，《意见》对北京公寓市场的价格影响由此可见一斑。
行家点评：
张跃庆：两个“八条”的出发点是好的，但是国家对房地产实行调控的一个重要原因，是房价过高。因此，调控房价的目标，不应当定位在“稳定房价”上，而应当是让房价回归到一个合理的区间。
两个“八条”的主要措施，是想通过控制住房需求，实现控制住房价格上涨的目的。但是，住房价格是垄断价格，不是由供求决定的自由市场价格。房地产行业的垄断性，主要是由土地经营垄断性决定的。土地的有限性和区位的固定性，决定了房地产竞争是垄断性的竞争，房地产垄断价格采取了价格合谋的形式。另外，房地产也是投资品，房地产投资也遵循着“买涨不买跌”规律。在目前股市不景气的情况下，一些投资者把资金投到了房地产，支撑着房地产价格居高不下。所以，企图通过控制房地产需求，达到控制住房价格上涨的目标，是很难实现让项目脱颖而出。因此，只有真正用心打造的产品才能获得客户的青睐，在销售速度与销售价格上成为市场的领跑者。
黄大为：2005年中央政府对于房地产行业继续执行宏观调控政策，抑制行业的过快发展以及房价的过快上涨，在文件中具体对于期房交易、交易税费、土地供给结构等方面进行了详细地规定。《意见》出台后，全国包括北京等城市的房地产价格的上升幅度开始回落，短线投资与投机型的消费得到了一定的控制，一些高价公寓项目与投资性产品的销售量有所下降，给市场提供长远、稳定发展的机会,对长期投资优质物业反而有利。
Top2：地根紧缩城 中心项目成香饽饽
时间：2005年7月20日
事件：二环内不再新批住宅用地，七类项目用地限制供应
门派：北京市国土资源局
事件回放：土地供应计划一直是开发商和购房者关注的焦点，也是未来楼市发展方向的指向标。2005年7月20日，本年度北京市土地供应计划指标终于出台，也令七月流火下的京城楼市激起一片沸腾的热浪。
供地计划中，对七类项目用地进行了限制，包括：今年二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应；东、西、北四环路以内、南三环路及其延长线与四环交界以内不新增经济适用住房项目建设用地供应；商务中心区、中关村高科技园区内的规划产业用地区，不新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目的建设用地供应。此外，符合土地集约利用指标的优势产业用地，应向开发区(园区)集中。
计划还列明：今年北京土地供应总量为6500公顷，其中增量土地供应3900公顷，存量土地供应2600公顷。北京将保证竣工200万平方米经济适用住房所需的建设用地供应；商品房建设用地规模控制在1750公顷，这些土地更侧重于节能节地型住宅项目建设用地供应；并且，今年禁止供应高档别墅项目建设用地。
市国土资源局相关负责人表示，所谓限制供应是指这些用地供应不会优先、足量供应，只有在其他供地指标安排完之后仍有余量的前提下才会考虑。业内专家则表示，二环路以内新增的住宅商品房项目用地限制供应，将使得这一区域内的商品房价值进一步显现出来，但对于整个房地产市场来说，影响并不是很大。目前房地产开发、消费区域主要集中在朝阳、丰台等区，而二环以内的商品房开发主要集中在崇文区和宣武区，限制供地后，这些区域内的房地产项目会有升值空间。
相关链接：
二环内住宅项目奇货可居2005年9月，据中原地产提供的统计数据显示，2004年京城二环内新开发的房地产项目在5个左右，而2005年上半年则只有国瑞城一个新项目出现，下半年则仅有一个富力信然庭。目前京城二环内在售的房地产项目主要集中在南部和东南部区域，二环所有在售的新旧项目加起来不到30个，总建筑面积在200万平方米左右。
行家点评：
张跃庆：北京的土地资源，必须根据社会经济发展的要求，特别是首都城市功能发展的需要，把有限的土地资源使用在增强首都城市功能，满足北京城市居民生活、经济社会发展最必须的方面或地方。所以，对七类项目用地进行限制，是非常必要的。土地供应空间结构的调整，可能会引起二环路以内存量住房与正在建设的住房价格上涨。这种住房价格上涨的超额收益，是由于土地供给空间变化、土地供给政策变化引起的，不是由开发商投资决定的。所以，这种超额收益，国家或城市政府应当通过税收等方式收归国家或城市政府所有，不应当完全落入产权人或开发商手中。
黄大为：北京的房地产市场处在高速成长期，旺盛的需求引入很多行业与资金参与市场的竞争，政府近几年不断对市场从土地供应渠道与融资两方面收紧，从本质上加速了行业的整合，淘汰出操作水平不高的中小企业，使有专业实力的开发企业充分发挥土地资源的最大市场价值。目前，公平的土地交易体系已初步建成，但在当前的市场环境下如何利用土地的供应去调节土地成交价格，从供应的区域分析，二环路以内地区由于主要以旧城的整体保护为主，不再进行高档住宅项目的开发，这对于城中心的住宅销售是十分有利的。但是随着北京公共交通体系的完善与发展，在北京市总体规划中提到的奥运村周边、顺义、亦庄、昌平都将成为重点的供应区，在2008年之前北京市整体轨道体系的完善都将对土地的开发利用价值产生重大的影响。因而避免开发商对于市中心区内的开发用地进行过分地争抢，造成价格急速上升，过高的土地价格将对市场定位与产品售价产生很大的压力，当对市场销售不畅时或操作出现偏差时可能会影响到企业的发展甚至是生存。
Top3：2005争地战助推房价连环走高
时间：2005年8月1日
事件：华润以25.65亿元的天价拍下清河原毛纺厂用地
门派：华润
事件回放：受北京二环内不再新增住宅用地的限令以及其他诸多因素的影响，8月1日进行的清河地块拍卖成为继北京“8·31”政策之后，拍地史上迄今竞争最为激烈的一次。竞拍会上吸引了华润、顺驰、富力、珠江、城建、北辰等国内举足轻重的大地产公司。最终，华润以25.65亿元把清河地王纳入囊中。
根据北京市建委提供的统计数字表明，今年1～5月，北京商品房价格上升幅度达到11.1%，仍处在上行区间，在这样的背景下，高档住宅一度被抑制的需求开始重新释放。
就在清河地块拍出25.65亿元天价的第二天，北京市建委公布了2005年1～5月的房地产市场统计数据，统计报告显示，1月至5月北京市商品期房买卖平均价格为6795元／平方米，同比上涨了679元／平方米，涨幅为11.1％。在政策集中“控涨”的背景下，北京的房价仍保持上涨势头。
《楼市》在拍地之后针对地块拍卖所进行的联合调查显示，有62.06%的人认为，在该地块天价成交之后，将带动区域整体房价。另外，18.10%的人认为将导致区域竞争更加激烈。在《楼市》进行的调查中，有68.31%受访者认为，清河地块转化为市场供应时的价格会高出该区域的主流价格。
随着时间的推移，会有更多“8·31”以后获得的土地转化为实际供应，如果顺驰领海在大兴的经历被复制，那么房价无疑将开始新一轮的攀升，而接下来的土地交易，很可能还会出现类似的“天价”。
相关链接：
1．地王36号土地一再推迟入市在北京土地整理储备中心的网站上，备受业界关注的原北京吉普车厂用地（36号用地），早在2005年9月9日便被列为“即将入市”土地。如今，却依然如故。对此，曾有消息传出是由于交通评估、拆迁受阻。而近日又有传言称，由于该地块规模较大，所以有关部门在考虑分割供应。
2．金地4.08亿拍得马驹桥C2土地12月5日，通州马驹桥的C2住宅用地在通州土地整理储备中心五层会议室公开竞价。参与竞价的有金地、星泰、城建、美好愿景、新奥港、永泰、龙湖等14家房地产企业。起拍价为1.615亿元，经过45轮的激烈竞价，最终金地以4.08亿元的成交价获得了C2用地的使用权。由于参与此次竞拍的企业较多，且成交价超出起拍价2倍。所以，业界普遍认为，此次拍地是继华润25.65亿元拿下清河土地之后，北京土地市场又一宗大单交易。
行家点评：
张跃庆：城市土地价格应当与城市经济社会发展的水平相适应。首都北京的地价与世界发达国家首都地价基本处于同一水平，说明北京地价偏高。在土地出让方式上，经营性用地和高档商品房用地，可以采取单纯出让土地的方式，由价高者得。但是为了控制住房价格，在出让普通住宅用地时，应当把土地规划成为住房建设项目，通过项目招投标，实行价低者得的原则，从而实现对普通住房价格的控制。
黄大为：2005年的年末成为北京土地公开交易最为活跃的一段时间，所有有实力的开发商仍然对于今后两年北京的房地产市场表现出很强的信心，在整体宏观调控及上海楼市开始下滑的背景下，北京的土地交易的激烈争夺更加引起业内的关注。可以发现，诸如万科、金地、华润、保利、富力等地产业内的上市企业，在土地与金融政策的紧缩环境下，凭借本身的良好信誉与专业水平通过上市、合并或与外资的合作已形成了多渠道的融资模式，对未来北京房地产市场，表现出更积极的参与态度。
Top4：星河湾逆市出击敲打楼市神经
时间：2005年6月18日
事件：在大市正值低谷时期，单价15000元的豪宅逆流入市
门派：星河湾
事件回放：以稳定房价为主旨的“国八条”和七部委的《意见》出台之后，虽然政府方面没有发表任何关于房价涨跌的论断，但敏感的豪宅市场已经出现一些反应。表现最为突出的当属一大批高价盘的延期推出或高挂“惜售”牌，销售速度明显下降。
据了解自6月份开始，北京房地产市场诸多高端楼盘的成交量出现明显下滑。据《楼市》市场研究部调查，朝阳公园某高档楼盘项目以前一月成交量高达50套，而6月份的成交量不到30套，下降幅度接近50%；另一位于CBD的高档住宅项目的销售量则从一月的30套，下滑至6月份的10多套。个别楼盘甚至还出现了一个月卖不出一套房的情况。
然而，就在大市处于熊市之际，6月18日，受业内外关注已久，并有传言称其单价将达15000元的“绝对豪宅”星河湾终于开放了。当时，该项目售楼处川流不息，一幅热闹景象。据从内部了解的信息，开放当天星河湾售楼处共收到10000多张登记卡。
星河湾的逆势出击，在颇为静默的楼市激起一片波涛，其在敏感时期高调入市，牵动的不仅仅是朝青板块，而是整个楼市的神经。豪宅作为楼市的风向标，星河湾的面市，能否改变政策寒冬下的楼市低潮，曾引起楼市大众的一致关注。
相关链接：
A-Z TOWN以豪布斯卡颠覆传统开发模式2005年房地产在宏观调控政策大势下，观望情绪弥漫，京城楼市低迷，但是11月12日A-Z TOWN爱这城的亮相却掀起了火热攻势，预约当天所有开放房型，全部预定一空，估算价值约1.3亿元人民币。
A-Z TOWN爱这城的热销，对于市场更深层次的借鉴意义还在于HOPSCA豪布斯卡开发模式。作为品牌名企首创置业联手新加坡GIC在全国力推的首例HOPSCA物业模式，A-Z TOWN爱这城为满足CBD人居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，特量身定制出A-Z TOWN的生活系统。
行家点评：
张跃庆：如果把北京的存量房与增量房看做一个总体，就北京住房结构来看，中低档住房占的比例过大。因为北京20世纪90年代中期以前所建的住房，无论是户型结构，还是建筑质量、住房设备，以及居住环境等，大体上都属于低档住房。
北京人均GDP已经达到3000美元，率先基本上实现了现代化，北京住房梯度结构逐步形成。为了适应北京住房梯度消费结构的需要，以及北京作为首都和国际大都市的城市功能和城市性质，建设一批中高档住宅是非常必要的。
黄大为：下半年开盘项目的数量绝大多数不会因为新的政策而推后，项目的开盘计划是开发商在年初或是去年制定的，不会轻意地改变。这些项目中的中高价项目会受到影响，投资客的比例将下降，特别是一些计划短线投资的客户，可能会对市场进行观望。产品向高档提升、价格上升，北京的开发商将北京的房价与上海相比，定价策略有所调整，受整体市场需求旺盛的作用，开发商均将项目的开发利润提高。
Top5：高档公寓导演惊天骗贷大案
时间：2005年4月2日
事件：北京中行6亿房贷被骗森豪公寓项目涉嫌假按揭
门派：森豪公寓
事件回放：2005年4月2日中国银行对外宣布，中国银行北京分行在对北京华运达房地产开发有限公司所开发的“森豪公寓”项目发放按揭贷款过程中，累计有约6.45亿元巨额资金因虚假材料申报形成风险。随后，中国银行北京分行向公安机关报案，而此骗贷案的三方主角也全部被捕。
森豪公寓位于北京市朝阳门桥西，地处东二环内，本是黄金之地。但这个外销楼盘在进行到装修阶段时，完全停顿下来，到2005年为止已沉寂三年，成了一个真正的烂尾楼盘。而据知情人士回忆，该楼盘其实1997年左右即开始宣传，1999年左右已经封顶。
2002年9月，中国银行北京分行在内部稽核时发现，北京华运达房地产开发有限公司在申请办理该公司项目“森豪公寓”按揭贷款的过程中，以员工的名义，用虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明等手段套取按揭贷款及重复按揭贷款，并将按揭得到的资金移至外地，致使该项目工程被停工，形成烂尾工程。
从2000年12月至2002年6月，北京华运达房地产开发公司共计从中国银行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口64494万元。
由于房地产业对资金的要求惊人，又有着相对严格的准入要求，而且在房地产业直接融资渠道几乎阻塞、房地产开发资金几乎全部依靠银行支撑的情况下，一些房地产商面对相对严格的房地产信贷政策，与银行迂回作战，频频以假按揭方式，恶意套取银行资金，在营造房地产业虚假繁荣的同时，也使银行资金处于高风险的境地。
在房地产业宏观调控政策呈现收紧态势情况下重被翻出的森豪公寓案，会给房地产业带来什么样的负面影响？不少业内人士认为，此案可能会导致银行推出更加严格的房地产信贷措施，并最终导致房地产业重新洗牌。
相关链接：
佰家经纪卷款潜跑10月24日，北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金，携款逃跑。据悉，佰家经纪公司利用“高收低出”的方式骗取消费者租金，给上万名房主带来不同程度的经济损失。“佰家事件”发生的一个重要原因就是买卖、租赁双方信息不对称，受中介公司左右摆布，出现上当受骗事件。
行家点评：
张跃庆：目前应进一步加强国家对房地产经济调控和管理，使房地产投资规模与经济社会发展的需求相适应，调整房地产供给结构和布局结构，控制房地产价格上涨的幅度。还要加强银监会对房地产金融的监督管理，严厉处置房地产企业的骗贷行为，防止房地产金融风险和房地产经济泡沫。
黄大为：北京乃至中国的房地产市场还是一个发展中的行业，虽然经过了十几年的发展，仍有部分开发商及代理机构在操作中存在欺诈的情况，给整体行业带来了极大负面的影响。这主要是市场发展急速，房地产开发与代理行业的门槛较低，专业人员自律性不足，行业的监管体系尚未完善所致，给消费者及金融机构带来了风险。可喜的是相信随着房地产行业的整体水平提高、政府的立法过程逐渐趋向透明的情况下，能有效抑制类似的情况再度发生。
Top6：李嘉诚北京首个住宅项目三载出阁露芳容
时间：2005年8月
事件：历时三载，和记黄埔旗下逸翠园项目终于亮相京城
门派：和记黄埔长江实业逸翠园事件回放：自2000年以来，李嘉诚在北京所拥有的始终只有“东方广场”这一个项目。2005年8月，历时三载，在业内外人士的猜测与期待中，李嘉诚在北京的首个高档住宅项目——“逸翠园”终于揭开了神秘面纱。
逸翠园位于朝阳区姚家园路，毗邻CBD商务区、燕莎商圈等几大商圈，由香港长江实业（集团）及和记黄埔属下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司精心打造，是北京首个大型低密度高档社区。小区总占地面积约为26.7万平方米，住宅建筑面积约36万平方米，容积率低于1.5，预计将提供超过2000套叠拼Townhouse及6～10层的电梯花园洋房。
自2004年开始，李嘉诚旗下的和记黄埔便加强了在内地的地产开发投资力度，在12个地区增加了22项土地储备，到目前为止，和记地产已经分别在北京、上海、天津、广州等14个主要城市发展了42个项目。而“逸翠园”作为集团公司在北京的第一个住宅项目，早在2002年时便开始酝酿，2004年顺利通过“8·31”审批后，取得了《建筑用地规划许可证》，并于2005年1月取得《国有土地使用证》，目前项目一期已经动工，预计连同后续二期和三期的开发，整个项目将于2007年完工。
为了更好地宣传项目，在同属和记黄埔旗下的东方新天地还特别建立了一个“逸翠园展览馆”，除了介绍和记黄埔地产集团品牌，着重介绍的是逸翠园的各项资料，以及项目的规划理念——Boutique Residence。
2005年11月11日，“逸翠园”开始邀请贵宾参观样板房并进行内部认购，其创新的“Boutique Residence（精品家居）”设计理念立刻受到追捧，推出的200多套房屋很快便被抢购一空。目前，项目的平均售价在10000元/平方米。
在这一板块，今年还有星河湾、天鹅湾等高端项目问世，因此也拉高了这一区域的整体房价水平。根据统计数据，上半年该板块平均房价已上涨了15%以上。业内人士认为，众多地产大鳄的加入，将使得业已火热的朝青板块的走向更加扑朔迷离。
相关链接：
“天鹅湾”比着“星河湾”做豪宅2005年11月26日，广州开发商城启集团旗下的“天鹅湾”项目正式发售。天鹅湾位于朝阳北路以南，总建筑面积464600平方米，开发商要和星河湾比着做豪宅，全部精装修，均价定在每平方米8000～12000元之间，开盘当天即售出217套房子，成交额2.6亿元。
行家点评：
张跃庆：“逸翠园”是李嘉诚的长江实业（中国）有限公司和记黄埔地产集团，在北京合作开发的第一个住宅项目。但是，在这个地区的高档住宅项目已经不少。为了适应北京国际大都市发展的需要，在北京东部使馆区和CBD地区建设一些高档的住宅，以满足外国来华人员对住房的需求，是非常必要的。由于北京的土地资源十分稀缺，尤其是东部使馆区和CBD地区的土地更加稀缺，应当提高这些地区土地出让价格，或者实行年租制，定期调整土地年租价格或地租水平，以便更有效地配置土地资源。
黄大为：今年和记黄浦在京开发的首个住宅项目开盘标志着和记黄浦在北京地产开发业务全面展开。香港背景的房地产公司十分重视在内地的发展，由于多种原因，最初进入国内的地产商发展得并不十分好，但随着国内市场的透明度加强，外资与香港的开发商在国内的项目已来始得到市场的认同。由于土地成本的原因，香港开发商更擅长操作中高档以上的项目，在产品品质与园林设计方面更有优势。
Top7：OAKWOOD落户远洋新干线
时间：2005年9月17日
事件：世界酒店式公寓经营巨头OAKWOOD将整体经营远洋新干线D座
门派：远洋新干线OAKWOOD
事件回放：2005年9月17日，世界酒店式公寓经营巨头OAKWOOD就整体经营远洋新干线D座，与D座买家扬子基金正式签约，联手打造北京首家OAKWOOD公寓。
OAKWOOD成立于1962年，总部设于美国洛杉矶，作为全球最大的房屋经营机构和多元化的资产管理公司，旗下四大品牌遍布美国、英国和亚太地区，其宗旨就是营造“回到家的居住感受”，为长期异地居住的商务人士以及旅行者提供各式高品质居所，被誉为“移居海外人士的最佳选择”。
与传统酒店不同的是，OAKWOOD旗下的酒店式公寓，每间房屋都像居家一样舒适方便，包括配套齐全的厨房、家具、家用器具和洗衣设备。并且，各地公寓还提供各种酒店式的娱乐设施包括游泳馆、洗浴中心、健身房、网球馆、儿童娱乐场所以及餐厅。
此次将远洋新干线作为落脚北京的第一个“据点”，OAKWOOD看中的是项目优越的地理位置（紧邻东三环和霄云路），这一区域因为第三使馆区的规划，日益成为北京涉外人士长久居住的首要地段，而且项目周围多家顶级写字楼环绕，众多跨国企业多集中在此。同时，中远房地产拥有的多年强大开发实力，无疑是高品质建筑的有力保证，这一切都符合OAKWOOD要求的国际水准的合作方。
长达40年的经验及品质积累，至今已是世界酒店式公寓的领导品牌的OAKWOOD，虽然是首次进驻北京，但因为与世界各大跨国机构以及大使馆早已建立了稳定、长期的合作关系，因此进驻远洋新干线之后，大量外籍客源将不是问题。
行家点评：
张跃庆：为了提高房地产业经营管理水平，我国房地产企业，特别是大型房地产企业，必须根据我国经济社会发展和房地产业本身发展的状况，调整产业布局，借鉴国外和海外经营管理高档经营类物业的经验，加强对高档经营类物业的经营管理和物业管理环节。迅速改变我国高档酒店等类物业，主要由国外和海外房地产企业经营管理的局面。
黄大为：鉴于国内经济的稳定发展，很多外资机构加快了对于北京优质物业的投资。投资的模式也从最初的参与开发与销售的短线投资转化为长期持有，投资者在收购物业之后往往会通过优化产品的硬件设施，聘用国外优秀的物业管理以增加产品的价值。例如新加坡GIC在购置了航华科贸的两幢公寓后，引入其旗下的雅诗阁服务式公寓的品牌，使其成为北京最好的服务式公寓，再如华润置地公司与雅高酒店管理集团的合作，也将提升其整体物业的品质。
Top8：公寓豪宅刮“攀高风”
时间：2005年11月5日
事件：京城“最私密”豪宅浮出水面北京公馆开始销售
门派：北京公馆
事件回放：2005年连番的政策风暴，让全国各地的房地产市场在观望中期待复苏，而就在房地产市场销售状况相对平静的时候，高档公寓和豪宅却成为2005年楼市最靓丽的风景。2005年新开发和已经上市的高档公寓和豪宅项目可谓是层出不穷，无论是北京的星河湾、海晟国际公寓，还是上海的汤臣一品、深圳的红树西岸，各地纷纷展现着高档项目的身影。就在2005年的岁末年终之际，北京公馆正式亮相，吸引着众多买家的眼球。
11月5日，距京城大厦只有数十米之遥的北京公馆揭开了其神秘的面纱，面向国内买家正式开放，试水地产豪宅盛宴中最顶级奢华的公寓市场。北京公馆是由世界著名的德国GMP建筑师事务所的当代建筑大师曼哈德·冯·格康先生主持设计，室内设计由HU BING事务所、GRAFT事务所担纲。为了能够满足未来买家的多种顶级社交需求，北京公馆设计了平层、两层跃层、三层跃层等不同空间的户型共80套，其中主力面积均在500平方米以上，最大户型面积达到近2000平方米。
纵观整个中国的豪宅市场，一个社区内过千万的房屋总是顶层的少数几套，即便是号称单价最高的“贡院六号”，其主力户型的总价也极少有超过千万的，而北京公馆主力户型房屋总价均不低于1500万元，最好的一套更达到了人民币7000余万元的高价。
北京公馆为什么要这么做，或者说北京公馆为什么敢这么做？据策划北京公馆并承担该项目整体营销的“华远房地产经纪公司”的主管营销人员介绍，北京公馆之所以敢将项目定位如此高端，主要的原因有两个方面，即针对特殊高端需求的独特的定位，以及真正能够满足这种需求的软硬件产品支持。
虽然北京公馆只是个仅数万平方米大的项目，但是其面向少数富人量身打造的市场定位、每套均在千万元以上的价格，以及号称是北京“最贵”的私家公寓的身份特质，能否得到市场的认可和买家的拥护，一切还是个未知数。
相关链接：
天价公寓豪宅现身沪上11月5日，位于上海黄浦江畔陆家嘴地区的“汤臣一品”开盘，100平方米观景大厅、三梯一户、掌纹辨识系统、保姆专用电梯等设施，一套424平方米最小标准房3800万元起，一套复式景观房最高价达1.9亿元，均价每平方米约11万元人民币，成为上海地区、乃至大陆豪宅之“冠”。对于外界对其“市场炒作”的评价，汤臣集团予以否认，并强调自己的产品做到了世界顶级，无人能出其右。
相关链接：
1.“世界观”赴海外销售2005年年初，位于朝阳公园板块的酒店式公寓——“世界观”F座整售与日本太平洋幸运企业，标志着项目海外销售的全面启动。9月，澳洲知名房地产服务企业携手永同昌集团旗下酒店式公寓项目“世界观”在澳洲和新西兰的几大城市举行了项目推介会，其销售价格远高于北京的销售均价，截至2005年10月已有百余人表示了认购意向。
2.北京高档酒店式公寓空缺大据世邦魏理仕2005年调研数据显示，北京市场真正符合标准、具有代表性的酒店式服务公寓有40个左右，主要集中在CBD、燕莎、丽都、赛特、中关村等几大商圈。租金水平一居室平均8000～12000元，二居室平均12000～15000元，三居室平均30000～40000元，比普通高档公寓租金高出很多。业内人士评价，北京2008年奥运会期间需要800家能够提供国际化服务的酒店，而北京目前市场空缺很大，酒店式服务公寓正好是可以填充这个市场空缺的物业类型。
行家点评：
张跃庆：在国家对房地产宏观调控的形势下，在北京房地产价格居高不下的情况下，北京一些开发商推出了一些高档公寓和豪宅，支撑着北京的房地产价格。而北京土地资源是十分有限的，有限的土地资源必须使用在北京经济社会发展最必需的地方，以满足居民最基本的生活需要，实现土地利用社会效益、环境效益和经济效益的综合目标。
黄大为：北京公馆定位于最高端的豪宅市场，房地产市场存在产品的细分，有些开发商针对金字塔最顶部的消费者设计少量的豪宅在市场上还是有需求的，但并不是产品越贵就越有市场，性价比高的中低端产品一样可以为开发商带来丰厚的利润。在整体宏观调控大的市场环境下，豪宅与高档公寓项目的市场风险要大于普通住宅。
Top9：旺座中心成比武大擂台
时间：2005年3月21日
事件：百人混战争物权大批警察止斗殴
门派：旺座中心
事件回放：2005年3月21日清晨，CBD核心区的旺座商务中心发生一起上百人械斗事件，械斗的起因是天亚公司和万马公司争夺旺座商务中心的物业管理权。3月21日清晨7时，天亚公司的数十名人员进入旺座中心大厦，被万马公司的人员持棍棒赶出来，随后天亚公司的人员从附近工地找来铁棍等武器，双方开始大规模械斗。有目击者称，事发地点主要在旺座的大厅内和南门外，上百名男子拿着砍刀、铁棍、铁锨等器械大打出手，斗殴者多留板寸，直至大批警察闻讯赶来后才制止斗殴事件。
旺座中心作为酒店式公寓的代表，位于北京最繁华的CBD中心地带，平均房价在380万元左右。旺座中心的推出得到市场上很多客户的认可，但在高物业管理水准的标榜下，却由于开发公司的物业转让，而产生了一系列的物业纠纷。
旺座中心的开发商为北京天亚物业开发有限公司，在旺座中心售出后，天亚公司同时成为旺座中心的物业公司。2004年10月8日，天亚公司前董事长雍可阳因贪污被公司送上法庭，虽被检察院批捕，至今仍在逃。雍可阳在逃期间，与北京万马物业管理有限公司签订《委托物业管理合同》，将旺座中心的物业权委托给万马公司。2005年1月2日，万马公司人员拿着棍棒和片刀冲进旺座中心，将天亚公司所在的物业办公室强占。
此后，天亚数次想要将旺座“抢”回，均未成功。为了拿回物业权，天亚公司不惜向法院起诉，将旺座中心包括众多业主已购买的360多套房间“无偿交给”天亚最大的股东北京东方跃龙科工贸集团有限公司，希望通过朝阳法院将旺座中心判给跃龙公司，然后依靠法院的强制执行，达到迅速赶走万马公司的目的。但天亚虽然将产权转给跃龙，却并未如愿将物业权取回。
2005年3月21日发生的械斗事件，致使入住于此的客户为了人身安全纷纷搬离旺座中心。随后，北京市建委也对没有物业管理资质证书的万马物业管理公司进行了处罚。旺座中心昔日所拥有的CBD中心酒店式公寓的号召力，也因此一去不复返。
相关链接：
1.万马、天亚物业被市建委处罚5月18日，北京市建委公布了旺座中心械斗事件处理意见，万马物业因无资质揽活被通报罚款，天亚物业开发有限公司处理方法失当被要求整改，其不良行为被记入开发企业信用档案。
2.香江国际物业纠纷致使300人持刀对峙12月5日晚，300余名手持钢管、砍刀的黑衣男子聚集在朝阳区香江国际售楼处门前，与其保安对峙后被赶至的民警驱散。据称此事因开发商与业主产生纠纷所致。
行家点评：
张跃庆：物业管理是房地产业的重要构成部分，物业管理的好坏，不仅关系到居民生活的质量，而且关系到物业的增值和保值，而且物业管理还是城市管理的重要内容。因此，加强对物业管理企业的管理，规范物业管理市场，提高物业管理水平，对于促进房地产业的发展、提高城市和城市社区管理水平、构建社会主义和谐社会，都有着极其重要的意义。
黄大为：对于开发商而言，经营的考虑是如何能最有效的运用资金与资源，把利润最大化。过去几年市场的急速发展，大部分的开发商以销售物业为主，只有少数的开发商透过长期持有经营商业物业来取得投资回报与资产的保值与升值。一般开发商对住宅物业的保值、增值，乃至物业管理等方面考虑得并不深入，因而造成国内一般物业公司的管理水平还需有待提高。
Top10：金色假日酒店套牢投资人
时间：2005年4月
事件：由于管理不善，金色假日300多个投资者被套牢
门派：金色假日
事件回放：金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。占地16亩，高15层。当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。”据金色假日酒店开发商宣称，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。金色假日酒店声称买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。
2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。然而一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。
2005年4月，北京仲裁委员会下发裁决书，裁决金色假日酒店物业管理有限责任公司支付业主殷雪岩21836元，6141元的仲裁费用也由金色假日酒店物业管理有限责任公司承担。
产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，通常都是按照最理想的经营条件来计算的。能否兑现给投资者回报的承诺，本来就是个很大的未知数。而金色假日产权式酒店在实际销售中，不但没能合理预计经营中的各种不利因素，而且在计算投资回报率方面也很不科学。在项目销售之初，将近50平方米标准间的售价为28万元/套，承诺投资回报将近10%；而在项目销售末期，同样大小的标准间卖到了42万元/套，而承诺给投资人的回报却仍然是10%左右。假定酒店的营业额固定不变，更高的售价只能促使给投资人的实际回报率下降，开发商固定不变的回报承诺给今天的不能兑现埋下了巨大的隐患。
相关链接：
第一城业主安全获得投资收益由“中信国安”开发的“第一城”同样属于产权式酒店。然而，由于“第一城”的担保机制相对健全，所以，自2003年销售以来，在没有任何广告宣传的前提下，仍取得不了不俗的业绩，并如约兑现了两次返租——2004年7月，“第一城”1521位业主收到1020万元投资收益；2005年1月，“第一城”2250位业主收到1659万元投资收益。
行家点评：
张跃庆：房地产投资的一句话是，“房地产投资是有风险的”，房地产行业是一个风险较大的行业。房地产投资风险是多种多样的，有经济风险、市场风险、金融风险、经营管理风险。金色假日酒店投资者遇到的风险，就是经营管理风险。在市场经济条件下，投资风险与投资收益应当是对称的，绝对不存在只有（高）收益没有（高）风险的投资。
黄大为：以高额回报为承诺，吸引中小投资者投资公寓或商铺产品是目前不少开发商的一种促销手段，但不是所有的开发商都充分了解市场或者是有高效率的经营管理能力，能如期实现所承诺的回报，特别是一些分散销售产权的物业在经营过程中可能存在着很多潜在的不确定因素，中小投资者投资以前宜谨慎考虑，或咨询专业房地产服务公司。
 | 
与 我 联 系
