买房是投资租房才是消费

    一些基本概念

　　一、买房是什么？答：买房就是一次性付清70年的租金。

　　二、作为投资品，房子的价值是什么？答：就是这70年租金的现金贴现。

　　三、买房是投资行为，租房才是消费行为，自住者相当于买房后租给自己。

　　四、房子是有折旧的，70年后的残值等于零，那么前面70年的折旧至少要按每年2%来计算。

　　五、资金的使用是有成本的，资金成本＝自有资金比例×资金机会成本＋银行贷款比例×贷款利率

　　一些事实

　　一、房子售价与租金的比例很高，就我所了解的房子(以毛胚房为例，不必计算装修和家具的折旧)，年租金只相当于售价的3.5%到4%。

　　二、市场双方其实还在观望，卖方(包括开发商和炒房者)捂房，买方捂钱包。

　　关于房价的博弈

　　关于房价的走向，我们用建立经济模型的方式来推断——

　　一、假设买卖双方都是长期资金(自有资金或长期贷款)，房子的价格等于其价值，即资金成本等于房租减去折旧。

　　在这种情况下，双方在博弈中都没有优势，因为卖方在捂房的同时，可以将房子出租，获得收益，该收益扣除折旧后等于资金成本；买方也可以租房子住，租房的成本也等于资金成本加上折旧。

　　二、假设买卖双方仍是长期资金，但房子的价格高于价值，即资金成本高于房租减去折旧。在这种情况下，卖方将房子出租的收益扣除折旧后，将低于资金成本，时间越长，卖方损失越大；买方租房的支出将低于资金成本加折旧，买方宁愿把钱存银行，用利息来租房子，时间越长越有利。博弈的优势向买方倾斜。

　　三、在实际房地产市场中，买方的资金成本介于存款利率和贷款利率之间，视首付比例而不同。年租金扣除折旧后，只有1.5%到2%的收益，低于买方的资金成本，买房自住的意愿不强；对卖方来说，通常贷款比例较高，而且开发商或炒房者自有资金的机会成本较高(因为他们可以作其他投资而获利)，所以卖方的资金成本更高，租金扣除折旧后远近于资金成本，如果观望持续，卖方损失较大。再说目前卖方捂的大多数房子，并没有租出去，捂房的成本很高，对卖方很不利。

　　四、从资金结构分析，卖方的短期资金比例很高，如果不能及时回款，将面临破产的危险，卖方必需在一定期限内将房子卖出去，现在留给卖方的时间越来越少。现在卖方大力在宣传买方撑不住了，真实需求出来了，其实是他自己快撑不住了。

　　两个无法解释的事实

　　那些说市场需求很大、房价不会下跌或者会上涨的人，请解释两个事实：

　　一、既然需求这么大，为何租金不上涨？因为房租无法炒作，租金水平才是真正体现住房消费的供求关系的！

　　二、既然需求这么大，为何空置率那么高？事实上是，多数准备买房自住的人，已经在租房子住了，就算他们买房子，也不会降低空置率！